В документе о праве собственности на недвижимость в Черногории (list nepokretnosti) может содержаться пометка "nema dozvolu," что означает "отсутствие разрешения на строительство." Обнаружив такую фразу, следует вывод, что она касается "нелегализованной" или "нелегальной" недвижимости. В Черногории существует множество зданий, которые были построены без соответствующего разрешения на строительство, но тем не менее используются, продаются, передаются по наследству и находятся в обороте на рынке недвижимости уже десятилетиями.
Корень проблемы с нелегальной недвижимостью в Черногории восходит к началу распада Югославии в 1991 году, когда на территории этой страны появились новые независимые государства. Новые планы развития территорий часто задерживались, и в некоторых регионах детальные урбанистические планы (ДУПы) не были разработаны в течение 20-30 лет. Это означало, что многие владельцы недвижимости не имели возможности получить официальное разрешение на строительство.
После постройки своих домов владельцы регистрировали их в кадастровой и налоговой службах. Государство принимаор эти здания и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с пометкой "Нема граджевинске дозволе," что означало отсутствие разрешения на строительство. Несмотря на это, такие объекты оставались в обороте на рынке недвижимости, и с ними можно было проводить различные операции, включая продажу, дарение и аренду. Эта ситуация касалась не только частных владельцев, строящих дома для собственного проживания, но и застройщиков, что привело к появлению на рынке множества квартир в многоэтажных домах без необходимых разрешений на строительство.
Процесс легализации недвижимости имеет следующие этапы:
1. Подача заявления.
2. Получение подтверждения о подаче заявления.
3. Проведение анализа сейсмической безопасности объекта.
4. Принятие решения о легализации.
Для легализации домов площадью до 500 квадратных метров необходим следующий набор документов:
- Заявление, которое может подавать либо собственник недвижимости, либо его представитель. специалистом с лицензией, например архитектором.
- Свидетельство о собственности, так называемое как "лист непокретности".
- Обследование состояния объекта (elaborat), заверенное лицензированной геодезической организацией. Требуется предоставить три копии этого документа, а также копию кадастрового плана или выдержку из него.
- Свидетельство о сейсмической безопасности, которое также должно быть разработано специалистом с лицензией.
- Архитектурный проект, предоставляется в трех экземплярах и выполняется лицензированной компанией. Он содержит информацию о базовых характеристиках объекта, включая чертежи фундамента, поперечные разрезы, фасады, а также описание инженерных решений и коммуникаций. Для объектов, используемых как основное жилье, архитектурный проект не требуется.
Если Вы приняли решение покупать «нелегализованное» жилье рекомендуем следовать таким советам:
1) Проверьте, подавал ли текущий собственник жилья документы на легализацию и были ли они приняты местными властями. Если документы на легализацию поданы и собственник имеет "Элаборат" (технический документ), то, возможно, вам просто нужно будет дождаться начала процесса легализации со стороны кадастровой службы в вашем регионе.
2) Учтите, что при определении тарифов государством, за подключение к городским коммуникациям, известного как "комуналии," вам придется произвести оплату для легализации жилья. На побережье этот сбор планируется от €70 до €150 за квадратный метр недвижимости в зависимости от таких факторов, как близость к морю, год постройки и т.д. При единоразовой оплате сумма может уменьшиться примерно на 40%, также государством предоставляется возможность рассрочки на 10 лет.
3) Обратитесь к нашему специалисту с целью выяснения всех деталей. Наш специалист поможет удостовериться, что были соблюдены технические условия при строительстве здания, и что на участке нет незаконных построек или возможных проблем, таких как государственные дороги, которые могут запланированы и в будущем пересечь Ваш земельный участок.