Das Dokument über den Besitz von Immobilien in Montenegro (list nepokretnosti) kann den Vermerk „nema dozvolu“ enthalten, was „keine Baugenehmigung“ bedeutet. Nachdem man einen solchen Ausdruck entdeckt hat, kommt man zu dem Schluss, dass er sich auf „illegalisierte“ oder „illegale“ Immobilien bezieht. In Montenegro gibt es viele Gebäude, die ohne entsprechende Baugenehmigung gebaut wurden, aber dennoch genutzt, verkauft, vererbt werden und seit Jahrzehnten auf dem Immobilienmarkt im Umlauf sind.
Die Wurzel des Problems mit illegalen Immobilien in Montenegro geht auf den Beginn des Zusammenbruchs Jugoslawiens im Jahr 1991 zurück, als auf dem Territorium dieses Landes neue unabhängige Staaten entstanden. Neue territoriale Entwicklungspläne verzögerten sich häufig, und in einigen Regionen wurden detaillierte Stadtpläne (DUPs) erst 20 bis 30 Jahre lang entwickelt. Dies führte dazu, dass viele Grundstückseigentümer keine behördliche Baugenehmigung erhielten.
Nach dem Bau ihrer Häuser meldeten die Eigentümer sie beim Kataster- und Steueramt an. Der Staat übernahm diese Gebäude und stellte eine Eigentumsbescheinigung (ein Blatt über die Bedeutungslosigkeit) mit dem Vermerk „Nema Gradzevinske dozvole“ aus, was das Fehlen einer Baugenehmigung bedeutete. Trotzdem blieben solche Objekte auf dem Immobilienmarkt im Umlauf und es konnten verschiedene Transaktionen mit ihnen durchgeführt werden, darunter Verkauf, Schenkung und Vermietung. Diese Situation betraf nicht nur private Eigentümer, die Häuser für ihren eigenen Wohnsitz bauten, sondern auch Bauträger, was dazu führte, dass viele Wohnungen in mehrstöckigen Gebäuden ohne die erforderliche Baugenehmigung auf den Markt kamen.
Der Prozess der Immobilienlegalisierung gliedert sich in folgende Phasen:
1. Einreichen einer Bewerbung.
2. Erhalten Sie eine Bestätigung der Bewerbung.
3. Durchführung einer Analyse der seismischen Sicherheit der Anlage.
4. Entscheidung über die Legalisierung treffen.
Für die Legalisierung von Häusern mit einer Fläche von bis zu 500 Quadratmetern sind folgende Unterlagen erforderlich:
- Ein Antrag, der entweder vom Eigentümer der Immobilie oder seinem Vertreter gestellt werden kann. ein zugelassener Fachmann, beispielsweise ein Architekt.
- Eigentumsbescheinigung, das sogenannte „Blatt der Bedeutungslosigkeit“.
- Untersuchung des Zustands des Objekts (Elaborat), zertifiziert durch eine lizenzierte geodätische Organisation. Es ist erforderlich, drei Exemplare dieses Dokuments sowie eine Kopie des Katasterplans oder einen Auszug daraus vorzulegen.
- Erdbebensicherheitszertifikat, das ebenfalls von einem zugelassenen Fachmann erstellt werden muss.
- Architekturentwurf, in dreifacher Ausfertigung bereitgestellt und von einem lizenzierten Unternehmen ausgeführt. Es enthält Informationen über die grundlegenden Eigenschaften des Objekts, einschließlich Fundamentzeichnungen, Querschnitte, Fassaden sowie eine Beschreibung technischer Lösungen und Kommunikation. Für Immobilien, die als Hauptwohnsitz genutzt werden, ist eine architektonische Gestaltung nicht erforderlich.
Wenn Sie sich für den Kauf einer „illegalen“ Wohnung entscheiden, empfehlen wir Ihnen, die folgenden Tipps zu befolgen:
1) Prüfen Sie, ob der aktuelle Eigentümer der Immobilie Dokumente zur Legalisierung eingereicht hat und ob diese von den örtlichen Behörden akzeptiert wurden. Wenn Dokumente zur Legalisierung eingereicht wurden und der Eigentümer über ein „Elaborat“ (technisches Dokument) verfügt, müssen Sie möglicherweise nur auf den Beginn des Legalisierungsprozesses durch die Katasterbehörde in Ihrer Region warten.
2) Bitte beachten Sie, dass Sie für die Legalisierung Ihrer Wohnung zahlen müssen, wenn der Staat Tarife für den Anschluss an die Stadtkommunikation, sogenannte „Versorgungsunternehmen“, festlegt. An der Küste soll diese Gebühr zwischen 70 und 150 Euro pro Quadratmeter Immobilien betragen, abhängig von Faktoren wie Meeresnähe, Baujahr usw. Bei einer Einmalzahlung kann der Betrag um ca. 40 % gekürzt werden, zudem bietet der Staat die Möglichkeit einer Ratenzahlung über 10 Jahre an.
3) Kontaktieren Sie unseren Spezialisten, um alle Einzelheiten zu erfahren. Unser Spezialist wird Ihnen dabei helfen, sicherzustellen, dass die technischen Bedingungen während des Baus des Gebäudes erfüllt wurden und dass es auf dem Gelände keine illegalen Gebäude oder mögliche Probleme gibt, wie z. B. Staatsstraßen, die in Zukunft Ihr Grundstück durchqueren könnten.